(电子商务研究中心讯)　　66.5年的房地产后市场超千亿盛宴开启在即

　　从用户入住来划分，66.5年的房地产后市场空间更大，社区O2O是房地产后市场的主战场。社区O2O服务把互联网思维融入传统物业服务，通过解决传统物业服务的用户痛点，完全颠覆传统物业的商业模式。通过开发海量存量住户的价值，社区O2O将爆发出超千亿级市场规模，未来随着用户需求被不断满足，市场空间将被不断扩大，理论上无天花板。

　　五步挖掘社区O2O最佳标的，首选彩生活

　　通过“极致单品”来解决用户痛点、获取用户，建立用户平台。我们认为“极致单品”需满足高频、刚需两大属性，分别从社区内和社区外两个方向进行挖掘。五步骤(定位目标用户、获取用户方式、提升用户粘性、提高用户活跃度、变现用户价值)挖掘社区O2O最佳标的，现有五大商业模式中最看好彩生活模式。

　　彩生活价值实现分三阶段，目前处于扩张阶段

　　我们认为彩生活的成长路径分为三个阶段：1)将基础物业服务标准化后快速扩张；2)运用互联网技术将住户变为用户；3)跨界整合资源为用户提供更好的用户体验，最终变现用户价值。公司的“物业基因”助其完成第一阶段扩张，我们预计2014-2015年彩生活辐射小区将达到1200个、2000个，管理面积近2.2亿平方、3.5亿平方。目前阶段，我们更关心彩生活的两点：1)覆盖区域扩张规模；2)高速扩张下的品质保证。

　　股权激励打破公司管理瓶颈

　　我们认为对核心员工的激励措施是互联网公司区别于传统公司的最大不同。从百度、奇虎360等互联网公司发展的经验来看，成长初期的期权费用是公司的主要支出项目。

　　此次股权激励方案中，核心员工期权分配占比高达91.5%，彰显管理层对人才的认可和迫切需求。我们认为股权激励将打破公司的管理瓶颈，吸引互联网人才和线下服务人才，完成公司第二、三阶段的价值实现路径，是公司成为O2O服务商的必经之路。

　　投资建议

　　我们非常看好彩生活(01778.HK)的社区O2O模式。我们预计2014年、2015年彩生活营收分别为4.95亿元和8.41亿元,同比增长112%、70%，净利润分别为1.72亿元和3.28亿元,同比增长167%(剔除2013年上市开支)、103%。目前市值76亿港元(61亿人民币),PE为35倍、18倍。由于彩生活三块业务的驱动因素和盈利模式均不一样，我们认为采用分业务估值更为合理，对应2015年业绩，彩生活的合理价值应为101.6亿人民币，换算成港币应为127亿港币，给予彩生活2015年目标价12.7港币，强烈推荐。

　　风险

　　物业并购低于预期，线上产品用户体验低于预期，线下服务商整合低于预期。（来源：方正证券；文/张常新 姜天骄 李大军；编选：中国电子商务研究中心）