(电子商务研究中心讯)　　投资建议

　　行业策略：中国财团拟收购普洛斯，短期内物流地产行业将重新进入投资者视野，具有主题投资机会；长远来看，国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升，但受工业用地供给限制，行业供需缺口巨大，导致物流地产相比较商业地产及住宅地产具有较高的投资回报率。

　　推荐组合：重点推荐京东(450万㎡中高端物流仓储设施)、东百集团(引入安博团队，转型物流地产)、中储股份(仓储用地近500万㎡)、中国物流地产(港股1589，本土物流地产先行者，将达到300多万㎡)、顺丰控股(国内供应链物流领军企业)、万科(成为国内最大的物流地产商)。

　　行业观点

　　电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长：中国物流行业在经历十几年高速发展之后，正经历转型发展阶段，对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升，从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方；电商方面，根据艾瑞咨询数据，2016年网络购物市场规模达到5万亿元，同比增长31.5%，预计2017年依旧有25%左右的增长；截至2015年第三方物流占比物流行业规模约为8%，略低于发达国家10%-11%的水平，但是随着我国物流产业逐步成熟，近几年国内第三方物流收入规模也以10%左右的速度增长。

　　土地资源稀缺，推升物流地产投资回报率：从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，提升空间十分充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市相应工业用地指标逐年下降；尤其是一线城市土地资源稀缺，戴德梁行表示预计至2020年中国物流地产供应缺口超过1万亿平方米，长期的供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。

　　万科参与收购普洛斯强化物流地产业务，行业格局或将发生变化：此次中国财团拟收购普洛斯，投资团中以商业地产为主业的万科尤其受到关注，我们认为此次收购对于双方及市场主要有以下几点意义：(1)普洛斯现在中国拥有2871万方物流基础设施，在土地资源越来越紧缺，工业用地供给受限的情况下，万科借助普洛斯的土地资源，在物流地产领域将具备领先优势。(2)物流地产经营模式是B2B，该模式一般是合同制并且具备一定的专业性，所以其行业的进入壁垒较高，客户具有一定的黏性；而万科商业地产业务主要是B2C模式。万科不仅仅可以学习普洛斯B2B的经营模式，更重要的是更方便快捷的切入该市场。而普洛斯也可以借助万科网络渗入C端。

　　风险提示

　　土地政策风险；中小城市物流需求风险。(来源：国金证券 文/苏宝亮；编选：中国电子商务研究中心）