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长租公寓和共享单车 那些“看上去很美”的故事
发布时间:2019年08月16日 09:34:49

(网经社讯)很多原本简单的事,现在都搞得很复杂,比如租房子。

  今年七夕,乐伽公寓通过其官方微信平台发布公告,确认停止运营,无力履行合同和偿还欠款。乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局,成立了300多家签约中心,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,目前大量租房者正在维权中。

  乐伽和众多租赁平台一样,采用的模式是“高收低租”。该杭州公司前员工曾表示,乐伽入杭后作风“生猛”、“搅乱了市场”。

  长租公寓传统盈利就是一个差价:一套房源月租5000元,平台以4800元到4900元的价格签下,一年只给11个月房租,权责托管签3年。品牌方赚的是一个月房租和之后2年的差价。

  乐伽公寓进来后,本来月租5000的房子,乐伽公寓直接给5500元,以求短时间快速抢夺房源。而在房屋租不掉的情况下,经常以低于市场价1000元/间的价格抛售。并且以优惠去游说租客半年付或年付,而支付房东却是季付。用更多现金,去拓展新的房源。

  但天底下真有高买低卖的生意吗?像乐伽这种平台才不傻,只要有源源不断的新房东进来,这个击鼓传花的游戏就可以继续玩下去。

  类似的“配方”发生在去年8月,杭州长租公寓明星品牌“鼎寓”爆仓,资金断裂,停止运营。鼎寓的租客们曾通过银行卡绑定一个网贷APP,通过“租金贷”一次性付了租金,再每月还给贷款APP相应的贷款金额。鼎寓破产后,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时还贷款。另一方面,房东也未收到鼎家公司应给到的后续租金。虽然,经后续协调,租客无需再还贷款。但鼎家的破产导致了约4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。而就在半年前,鼎寓刚刚获得1000万元Pre-A轮融资。

  长租的本质已经变味,你以为他们是房屋中介,其实很可能是金融中介。这里涉及一项所谓“新生事物”——“租金贷”。虽然目前很多城市都已明令叫停,但在实际操作中,还是屡有身影。

  租金贷的本质是一种小额消费贷款。中介平台利用租赁合同申请贷款。消费贷的审批比较宽松,银行也乐意放贷。但这个贷款实际上是给中介机构的。理论上,平台正是利用租客的个人信用,给自己提供扩展的资金,直到房源都被它占领。换句话说,平台用大量租房人的个人信用做背书,进行资金套利。

  这是一个中国版的“次贷”:

  • 对租客而言,工作尚不稳定,利用消费贷款正好可以缓解经济压力;

  • 对房东而言,有平台托管,省时省力,按合同收钱,哪里来的钱都一样;

  • 对平台而言,赚房租差价太慢、太小、太辛苦,还是“租房子——扩张信贷——讲故事——融资——上市”来得迅猛与伟大。

  在三方看上去很美的“合谋”下,却没有成功者,只有多输。背后的原因值得玩味与深思。

  去年,曾有两位大咖对长租公寓发表犀利言论。

  第一位,是我爱我家前副总裁胡景晖,他曾发表评论——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。” 

  第二位,是创业黑马董事长牛文文,当时针对鼎家爆仓,他在微博发声评论称,“一个行当,如果过度金融化、过度放杠杆,必然会造成金融风险和社会风险,最后毁灭整个行业。共享单车如此,P2P如此,区块链如此,现在,连最古老、最传统的房租租赁中介行当,也被快速金融化、过度金融化了,而且快要爆雷了。”

  过度金融、过度杠杆,正是我们的时代特色。好像一个故事就能催生一个企业,甚至一个行业。像当年共享单车那样“让自行车回归城市,用骑行去改变城市”的情怀故事,长租公寓里讲得也挺多,有政策的故事,也有情怀的故事。

  “政策的故事”主要来自于中央“房住不炒”的决心,以及“租购并举”的实施——2016年,国务院提出“租购并举”,加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议也提出加快机构化、规模化的租赁企业发展。一时间,万科、龙湖、朗诗、碧桂园、远洋、佳兆业等大型房产企业都跑步进场。

  随后两年,“房住不炒”、租购并举被一再强调。全国40多个城市发布相关政策,推进租赁市场发展。各大城市的抢人计划也陆续展开,三四线人口持续向一二线大城市涌入,也推动了租金的上涨。

  政策背书、大城市人口净流入,是资本涌向长租的最大原因。

  其次,则是来自于“分享经济”下的情怀故事。它们主要来自于YOU+、新派公寓等社群运营理念、服务,着重开发长租公寓的社交、文化等系列服务附加值。

  在这两个故事下,一时间资本蜂拥而入,品牌派系纷呈。大致可分为“五大派别”:

  •  第一派,开发商系。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表,开发商利用、盘活手上闲置的商办资源,打造集中式的长租公寓;

  •  第二派,酒店系。如华住城家等,依托酒店品牌、管理能力,长短租结合,形成了并非主流的长租公寓;

  •  第三派,创业系。如魔方公寓、YOU+、未来域等,强调社群运营、社区文化服务;

  •  第四派,中介系。如链家-自如、我爱我家-相寓,房源大多较为分散;

  •  第五派,地方国企系。如上海地产“城方”,首个国企租赁住房业务品牌,专注租赁用地、城市更新改造等租赁公寓业务。

  这五大门派中,酒店派与国企派算不得主流。那么,主流的其余三派,现今日子如何?

  中介系是近年来被曝光最多的。2018年全年,上海市消保委共受理了长租公寓类相关投诉3167件,同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题,违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款,极易造成租客面临个人资金或征信风险。

  最会讲情怀故事的创业系,开始“避实就虚”,转型为轻资产运营商,着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务。对拿房、融资都没有优势的创业系来说,与开发商联手,做好运营输出,也是目前可见的最好出路。

  看上去“背靠大树好乘凉”的开发商系,日子也不好过。长租公寓主要依托母公司的支撑与发展,一旦销售收缩,皮之不存毛将焉附。就在上个月,接手不足一个半月、万科长租公寓事业部总经理薛峰就辞职了,万科“万村计划”也被曝触礁。

  曾经风光无限,如今经营惨淡。接下来,整合、合并是趋势,像共享单车那样红海中只身杀出两三家寡头,也不是不可能。

  好的长租公寓模式本来是:

  好的长租公寓=

  国企低价拿地+品牌开发商专业造房+创业系优质运营+中介平台合理选择

  这甚至谈不上是“好事”,而是“本来就是”。每一方,每个人,都干着实事,不说故事。但就这么“本来”的事,现在却变得很难。

  每个人都在说供应链,每个人都在说新经济,每个人都在说故事。从一部自行车到一套房子,长租公寓和共享单车,恰恰都诞生、火爆于2015~2016年间。如今,ofo99元的押金还有人尚未退还,长租公寓的租金也打了水漂。很多“分享经济”都是开头很美好,结局很鸡毛,令人唏嘘。

  共享单车和长租公寓经常被拿来类比,一是因为二者同样的尴尬,在于行政服务与市场服务的模糊边界。

  共享单车本来是行政公共服务,被市场化放开后,监管跟不上。同样,长租公寓出生在“政策故事”的背景下,带有浓重的行政色彩。又不像人才公寓、廉租公寓设置那么多门槛,而是地方政府转嫁给了开发商,成为市场化行为。在政策、市场、地方政府和企业的多边夹击下,长租公寓日渐成为“缝隙”中的花朵。

  共享单车和长租公寓,还有一点很像——二者都在讲述近年来盛行的“分享经济”的故事。有人说,2015年是中国“分享经济”的元年。

  它从优步、滴滴开始,渗透到个人生活的每个角落。出行的时候叫“快车”,或者地铁站出来骑一辆“摩拜”单车,去“wework”工作上班,所有疑问用“知乎”,晚上下班回到“泊寓”和邻居聊天喝酒,周末旅行住宿不再用携程而是“airbnb”。这是最分享的经济,也是“看上去很美”的生活。

  那两年,“分享经济”成为资本天空中最闪亮的星。不谈个分享,不足以论人生。大家纷纷盛赞这是一场社会运动,是数字世界中的人们可以兼顾工作和生活的新型商业模式。分享和互联网让生活变得更美好,每个人可以更多地依赖彼此,而不是死板地受雇于某个企业,每个人都可以拥有副业,成为“微创业者”:司机、写手、“民宿”老板……

  人们越来越离不开“分享经济”,它似乎是一项可持续的模式,正逐渐取代主流商业。就像在出租车和滴滴之间,我们越发倾向于选择后者——具有互联网基因的平台。

  然而,看上去很美的故事,也有其暗淡的一面:在分享的同时,更需要强有力的保护和监管。共享单车各大城市“坟场”也正说明了监管的失败。长租公寓也是如此,如何监管房屋租金押金动向,是不是能放任平台大肆去搞租赁B2C?一系列的问题正考验政府的监管能力。

  共享单车当年的口号是“让自行车回归城市”。要回归的不仅是自行车,更是每件事情的“本质”。租赁房子,就是帮客户租房子,收取信息费或者差价,就是这么简单;卖菜,把控品质,低进高卖,讨价还价,就是这么简单; 交通出行,计算多少时间,多少公里,多少钱,就是这么简单。

  不是什么事都需要金融化、杠杆化,更不用一味去迷信信贷、融资、杠杆。相反,如何用缓慢、细碎的小钱积累成大钱,如何做好每件简单的小事让它成为大事——这才是我们要去相信的故事,回归经济的本质,回归生活的本质。(来源: 秦朔朋友圈)

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