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烧掉11亿后 青客公寓赴美上市前景未明
发布时间:2019年10月29日 08:37:32

(网经社讯)在自如、蛋壳上市被传谣言后,最先确认上市的长租公寓却是青客公寓。伴随着招股书发布,这家两年烧掉11亿的公司,却没有守得云开见月明,更像陷入急需上市融资的窘迫局面。

自10月7日递交招股书,到25日更新招股文件,18天来青客面临着行业的拷问。招股书显示,青客此次将发行520万股ADS(美国存托股票),最多募集1亿美元。钱不多,但对资产负债率高达133%的青客,这笔钱更像是近水救近火。

烧掉11亿后,青客公寓赴美上市前景未明

可人不能只有眼前的苟且,长租公寓也是。常年亏损、接连爆仓,金钱即万能的金科玉律,在长租公寓开始失效。在纳斯达克敲完钟的那一刻,这些问题就够青客烦恼的了。当然,前提是他能成功敲钟。

烧钱不止

青客的成长史,就是一部活生生的烧钱史。

2013年初,成立一年的青客,就拉来了纽信创投400多万的天使投资;当年9月,这一数字变成了10倍;潜心耕耘一年后的2014年,纽信和赛富又砸了3000万美金,4年后的2018年,青客迎来了超1亿美元的股权融资。

招股书显示,仅仅2017年、2018年和2019年前6个月,青客的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元,两年半的时间烧掉了11.17亿。

所幸的是,近12个亿砸进去,还是有点声响的。在跑马圈地的长租公寓市场,面对自如、蛋壳等巨头,青客手里还是握住了一批房源。

烧掉11亿后,青客公寓赴美上市前景未明

据锌财经了解,截至2012年12月31日,青客在上海的可租赁单元为940间。6年后,这一数字变成了9.12万间,年复合率为114%。这个数字,不算少,但也谈不上有优势。相比之下,喊着“互联网+房产+金融”的蛋壳,用4年时间抓住了40万间公寓;而脱胎于链家旗下的自如,更是盘踞着近86万间房源。

“这些公司开始的时候一般都希望获得融资,但是融资的话人家就会看你的市场占有率。所以,企业怕是亏本也要拼了命地扩张。”业内人士的一句话,戳中了要害。在蛋壳、自如相继融资成功的情况下,敲钟、上市、融资、烧钱抢房源,成了青客唯一的救命稻草,

1%的利润

2018年,潘石屹的一句”长租公寓并不是一个好的模式,回报率只有1%”,为方兴未艾的长租公寓宣了判。

成立了7年的青客,也要面临同样的问题。

青客在IPO招股书中,将自己描述成为“在分散式租赁和运营模式下,从房东处租赁房屋再进行统一改造,以标准化的房屋出租“的角色。做着中间商赚差钱的生意,青客的日子并不好过。

房屋空置率是摆在扎在心头的一把刀。一位长租公寓的从业者告诉媒体,如果没有90%的出租率,长租公寓肯定是亏本的。而2017年和2018年,青客的平均入住率分别为89%和91.6%。而到了2019年6月份,这一数字降到了90.6%,下降了1%。

如果以9万间房源作为参照,青客有900间房屋被闲置半年。结合此前招股书透露的1272元的月租金,1%出租率的下跌,给青客带来了近700万的损失。如果结合90.6%的出租率,仅仅房屋空置一项,给青客带来的损失就高达7000万。

烧掉11亿后,青客公寓赴美上市前景未明

再把目光投向自如、蛋壳两大巨头。在豪掷2亿美金收购爱上租之后,蛋壳公寓管理房间数量接近40万间;要实现“房源50万变100万”的自如,更因此如履薄冰。

水能载舟,亦能覆舟。长租公寓分外眼红的房源,一旦出现空置,立马就变成了炸弹,引发长租公寓的集体暴雷。人的记忆肯定比鱼要长,长租公寓悦如轰然倒塌的声音,仍在耳边回荡。

而公寓平台受到房源的限制,为求生纷纷开始涨价。

2018年11月30日,自如一份《续约涨幅规定》补充通知(以下简称通知),率先撕开了长租公寓涨价的口子。通知表明,12月1日起,自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制,且为保持合理价格涨幅,系统给出的续约价格最高涨幅为10%。此后、蛋壳、青客纷纷跟进。

“每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海:房贷六千,吃穿用度两千五,冉冉上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理三四百”。至此,2009年大热的电视剧《蜗居》,在9年后的现实中完美上演。

而除了涨价以外,大众对长租公寓的印象,也一直停留在家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利等负面印象上。艾媒报告发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,长租公寓网络口碑仅仅只有23.1。

最可爱的想象力

而早在青客之前,蛋壳、自如两大平台就被曝出将要上市。

据锌财经了解,早在9月份,蛋壳就被曝出将赴美上市,募集金额达7亿美元,而同样地,暂坐行业头把交椅的自如,也被曝出将于明年上市。

虽然最后都无疾而终,但利好显然并非空穴来风。手握数十万房源的蛋壳和自如,自然有着令资本趋之若鹜的底气。企查查的数据显示,自2015年成立以来,蛋壳已经完成了6轮融资,估值已超20亿美元;完成5亿美元融资后,自如的市值更是飙升到了50亿美元。

烧掉11亿后,青客公寓赴美上市前景未明

而资本趋势若无的背后,折射出的是长租公寓万亿的市场。

北京租房人口735万,房源总数538985套。13个人抢一套房源;

长租市场在租房市场的渗透率,不到10%;

仅2017年就有20家长租品牌公寓完成融资,金额突破418亿;

2020年租房市场规模将达2.71万亿。

数据不多,却足够让资本眼红。

“当利润达到10%时,便有人蠢蠢欲动;当利润达到50%时,有人敢于铤而走险;当利润达到100%时,他敢于践踏人间一切法律;而当利润达到300%时,甚至连上绞刑架都无所畏惧。”

100多年前的英国,马尔克斯说出的那句经典,至今仍在耳边回荡。

在长租公寓还未达到深水区之际,资本的风起云涌,四处决战,也是为了度过黎明前最后的黑暗。烧钱带来的微光,或许可以驱散黑夜最刺骨的寒冷。

但前提是,在黎明到来之前,得先活下来。

只有达到规模效应后,边际成本才能得到降低,加上管理得当,接着开始赚钱。只有当你成为行业老大、控制市场之后,就可以借着垄断,抬高房租,就如如今的滴滴一样。这是对于未来‘最可爱’的想象力。

所以即便上市成功,青客也不得不做好持续盈利的准备。毕竟,上市成功之后依旧处境困难的并不在少数。此前的Uber宝宝树就是活生生的例子。而倒在上市前夕的,也并非没有个例,WeWork至今仍身陷囹圄。

精细化、差异化运作,或许是一条路。正如自如CEO熊林所说,自如不是长租公寓公司,而是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。他将目标直接对准了那个“终点”。

赴美上市之后,青客或许就得寻找自己的那个“终点”了。(来源:锌财经 文/陈凯乐)

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