(电子商务研究中心讯)　　摘要：近日，中国电子商务研究中心主任曹磊在接受云南信息报记者采访时表示，面对电商冲击，“服务与体验”是实体店最大优势，商业综合体在Wi-Fi、美容、健身等方面增添更加多元、周到的服务，是应对挑战、谋求发展的方向。目前，电商看似声势浩大，但整体实力依然比不上传统零售，未来线上线下结合，利益共享、共赢是出路。

　　以下为该报道原文全文，原题：《“因地制宜”招商锁定需求揽客》

　　升级，是一个城市前进和发展的标志。

　　升级，是一个城市商业引领提升城市化品质的基本功。

　　图谋昆明(楼盘)商业，未来上千万方的商业体量，让人唏嘘。纵观目前商业格局，昆明“只有一个市中心”的商业发展模式已经过去，多核心、多商圈正成为昆明商业的代名词。

　　面对白热化的商业竞争，昆明商业亟待升级。业内人士表示，所谓的升级，是商业企业持续领先的根本，但是往往迈出一步是成功，迈出两步是失败。因此，商业升级必须考虑昆明商业发展的环境、阶段，甚至竞争对手的特点。归根结底，商业升级要因地制宜，不盲目，要效益，加大服务与体验才是硬道理！

　　随着商业地产升级，未来昆明的商业中心，24小时都可以找到不同的娱乐、休闲、消费场所。制图：张伟

　　外在支撑

　　区域、交通“上风上水”

　　曾经，“只有一个市中心”是很多城市的商业发展模式，昆明也不例外，社区周边没有大型商圈的存在，为日益增长的消费需求带来诸多不便。

　　如今，随着经济加速发展，城市建设的推进，单一的发展模式早已不能适应城市变化的脚步，纵观北京(楼盘)、上海(楼盘)等一线城市，无一不是多核心、多商圈协调发展。近年来，随着城市建设的推进，以及商业项目的建设、运营，逐渐勾勒出昆明多中心商圈齐头并进的新格局。

　　市中心商圈以三市街为代表，南市区商圈以南亚风情·第壹城为代表，北市区商圈以北辰财富中心、欣都龙城为代表，西市区商圈以经典文化广场为代表……开门营业的各大主力商圈，促进了昆明多核心商圈的形成，为各个区域发展注入了新的活力，也为各个有前瞻眼光的人提供了新的创富机遇。

　　纵观各大商圈，区域、交通无不“上风上水”。市中心商圈，坐拥昆明最大的地铁换乘站，如今，在没有地铁的带动下，早已车水马龙，按照《昆明城市总体规划(2008-2020)》，这个区域被定义为昆明城市中央商务区，未来，人流如织的繁茂景象可以想象。

　　而以南亚风情·第壹城为代表的南市区商圈，坐拥着昆明南市区的交通枢纽—滇池路，这片被定义为昆明“富人区”的地方，消费力毋庸置疑，而滇池路、广福路、前卫西路的纵贯连通，对南市区商业的发展提速，功不可没。纵观南市区商业布局，其重要性可见一斑，昆明红星国际、西山万达广场、润城、广福城、奥宸·财富广场等等，沿线重兵屯集的地产项目，给予了未来无限商机、无数可能。

　　对于常住人口超过30万的北市区，无疑成为商业地产一块诱人的蛋糕。对于以欣都龙城、北辰财富中心为代表的北市区商圈，傲居昆明最重要的贯穿南北的主干道—北京路。虽然近年来，由于地铁修建和道路提升改造，让北京路拥堵不堪，但随着年底北京路升级改造工程的完工，以及未来地铁的通车运行，这一目前昆明居住密度较高的区域，或将成为商业主战场的又一爆发点。

　　几乎是商业空白的西市区，也因为有了经典文化广场的开业，而拉开了西市区商业起步的序幕。这里地理位置优越，坐拥人民路、海源中路、茭菱路三大城市主干道。据悉，经典双城拥有超大体量复合商业，100万平方米全业态全时区全品牌商业超级集群，未来人气可见一斑。从西市区商业布局的情况看，目前两大板块值得关注，一是以人民路壹号广场、西府景苑、保利·六合、经典双城、兰亭·上锦为代表的人民西路板块；一是以金泰国际、联邦国际、西城时代、经典·宽TOWN为代表的黄土坡板块，两大板块的开发正通过自己的努力和准确定位合力构筑繁华西市。

　　内在逻辑

　　及时调整，业态升级

　　在2012年CCTV中国经济年度人物评选颁奖盛典上，大连万达集团股份有限公司董事长王健林与时任阿里巴巴集团董事会主席兼首席执行官马云“笑约”，10年后如果电商在中国零售市场份额占50%，王健林将给马云1亿元；如果没到，马云给王健林1亿元。这个“亿元对赌”曾引发业内对商业模式谁将主沉浮的一次碰撞。

　　据了解，“万达集团表示未来将会减少零售业态的占比，明年开设的万达广场(不含万达百货)将全面取消服饰业态”的消息，源自万达集团董事长王健林日前在该公司上半年工作会议上的讲话。消息称，除了新开设的万达广场外，已开业的72个万达广场二楼业态在2015年前也将调整完毕。调整后的万达广场将增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。

　　其实，去年三季度万达集团决定调整万达广场二楼业态，减少服饰类业态、增加生活服务类业态，并在今年开业的大连(楼盘)高新和宜兴(楼盘)两个万达广场进行了试点，效果超出预期。万达方面表示，调整万达广场二楼服饰业态目的之一也是减少与万达百货的业态重合，提升比较效率。

　　昆明部分商界人士认为，百货零售增速陷入低迷、招商难度大是现实，但说“去服饰化”有点言过其实了。从专业角度来讲，万达此次的调升级整，应该是出于优化结构的考虑，眼下，餐饮、娱乐业态日益成为购物中心吸引客流的制胜利器。

　　无独有偶，位于市中心商圈的昆明老街正义坊也进行了商家重组。无论是新加入的众多餐饮商家，或者是替代此前真冰场的世茂国际影城，大量小品牌服装商家的“消失”，以及日益渐增的人气，让昆明老街正义坊再度进入大众视野，越来越多的昆明市民在这里休闲、聚餐、购物。

　　据记者走访了解，今年以来，超过9成商业项目餐饮业态所占比例达到30%-40%，甚至逼近零售业。大量餐饮商家的加入，在满足消费者的“胃”的同时，也为商家带来了大量客群。

　　“环视你的周围，商店、百货、餐饮绝对不会少……可是，单纯的购物、饮食，休闲生活就够了吗？”负责升级和包装嘉年华购物中心的昆明优势时代广告公司总经理李镇钊向记者表示，这个全新升级的商业广场更名为“约会·嘉年华购物公园”，全新定位为“北市区的客厅”。根据商业定位，我们降低了零售业态的面积，并挑选全新的优质商业品牌入场，大幅度增加了餐饮、娱乐、休闲等功能面积。

　　采访中，住在春之城的刘女士对于嘉年华购物中心此次改变大为称赞。每天下班，又多了个散步、休闲、吃饭的好地方。“特别是广场中心的旋转木马和星巴克，几乎成了我和孩子每次必去的地方。”

　　核心升级

　　拼规模，比配套

　　一个地产项目能否支撑一个区域性商业中心的崛起，成熟的配套设施和其规模体量，至关重要。

　　记者注意到，南市区商圈代表之作—南亚风情·第壹城周边，就汇集了政治、教育、金融、医疗、交通、公园等诸多社会资源。项目周边拥有云南省委、省检察院等30多家行政办公单位，可谓省级政务机关聚集区，形成了区域独一无二的政务资源。

　　“三市街是我们心中一个无可替代的情结，但三市街已经远远不能满足市民的所有需求。”诺仕达集团董事副总裁罗静纯表示，现代商业文明发展的层次，已经不仅仅是游走于单纯的购物之间，不仅是商品的交易，更是文化的交流、精神的交流。

　　南亚风情·第壹城体量直逼三市街商圈，而南亚风情·第壹城内部的商业规划，从电影院到餐饮，从购物中心到休闲街区，从酒店到写字楼，几乎涵盖了一个商圈所需要的所有“部件”。

　　南亚风情·第壹城的出现，让南市区的居民大呼万岁，无论是时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、商务往来，不用再穿越半个昆明城，直接在家门口就一站式搞定。

　　最成熟的配套，当然非市中心商圈莫属。然而，随着各区域的加速发展，北市区、西市区也日渐成为商业地产拼规模、比配套的又一战场。目前，昆明市第一人民医院北市区分院工程已经快接近尾声，沃尔玛超市、麦德龙超市的驻守，以及体量约30万平方米的欣都龙城大型城市综合体项目,近4万平方米嘉年华购物广场，以及同德·昆明广场等项目未来的亮相、运营，势必再将繁华一座城，让北市区居民与繁华、便捷近在咫尺。

　　作为新兴崛起的西市区板块，保利·六合的5A甲级写字楼、高端商业、高端住宅、城市公寓；人民路壹号广场，住宅、独立商业、下沉式广场，周边配套成熟、完善，汇聚医院、众多企事业单位；经典双城350万平方米城市巨擘，超大体量复合商业，囊括100万平方米全业态全时区全品牌商业超级集群；西城时代90万平方米的大型城市综合体，商业、居住、商务全线业态聚集；山海城邦马街摩尔城以40万平方米商业规模体量开启“回家逛街，下楼购物”的摩尔生活时代……众多综合体自身的规模加上强有力的配套，无疑将造就一个升级版的城市商业中心，势必形成又一个繁华商圈。

　　芒果智库行业研究员王詠雪表示，商业升级是企业持续领先的根本，但是往往迈出一步是成功，迈出两步是失败。因此，商业升级必须考虑昆明商业发展的环境、阶段，甚至竞争对手的特点。昆明商业战场已经吹响号角，虽然这里有一定的消费力作为支撑，但商业发展仍需立足本地，适合本地的消费水平。归根结底，商业升级要因地制宜，不盲目，要效益，加大服务与体验才是硬道理！

　　昆明商业加速升级加大服务与体验才是硬道理

　　双“11”期间，350个亿的电商收入，可能让不少实体店老板甚是眼红。当然除了羡慕嫉妒恨之外，可能更明显的转变是不少商业专家对实体店商业进入了一个全新的思考和定位。电商的影响让不少市民转变了购物的环境和方式，而传统商业是不是就因此而走向下坡路呢？

　　对此，有业内人士分析，传统的商业模式，虽然从目前来看，优势没有原先的大了，但想用电商来代替传统实体店商业模式，几乎是不可能的。首先，是人们的购物习惯很难改变；其次，则是实物为主的购物心理将会一直持续；而最后则是方便、快捷的售后服务是电商很难追赶传统商业的。当然，传统的商业如果不做升级、不做改变，继续走老路没有创新的话，尽失民心也不是不可能。所以，今后的实体商业或要将服务和体验放在重点关注的点上，才能创造核心竞争力。

　　市场现状

　　传统商业模式竞争加剧

　　早前的昆明，大家都是来市中心逛街，一到周末三五个约着在工人文化宫见面。带点水果和零食，就这么穿梭在昆明百货大楼、武成路和金碧路之间。大家不会在意自己选择商场的购物环境怎么样，周边有没有吃饭和休闲的地方。他们的注意力集中放在商品上。因为，那时候的人们购物渠道非常狭小。对购物的要求只放在商品的价位上。

　　随着社会的发展，新世界百货、百盛、美辰百货、金格百货出炉，这些大型商场的出现，彻底改变了昆明人的购物环境。人们不再只看中商品的价格，更重视精神的享受。但那时候想找个歇脚的地方，还真得走出商场，另寻他处。紧接着，顺城、百大新天地、金鹰购物中心等吃喝玩乐为一体的综合商业落脚昆明，昆明人也对逛街的要求越来越高。

　　现在除了市中心之外，昆明东南西北四区均有了自己的代表作商业。比如，盘龙区的北辰财富广场、欣都龙城、嘉年华购物中心；西山区的南亚风情·第壹城、中央金座等；五华区的顺城、经典双城、西城时代、人民路壹号广场等以及官渡区的南城百货、万尚百货等。这些商业地产大多数都在地下一层和顶楼，设置了餐饮、超市、影院、电玩室等业态，体验式的浓度似乎少了些。不仅如此，随着人们生活水平的提升，大伙对商场的地下停车位、购物环境、品牌商家入驻以及同样品牌给出的折扣等均有了更高的要求。

　　面对目前昆明商业的现状，同质化严重，体验式浓度不够以及服务不到位等问题，传统的商业模式已经越来越难满足今天的昆明人对购物、休闲、娱乐一站式生活的要求。竞争也显得越发激烈。

　　市民体验

　　昆明的品牌越来越丰满

　　早些年的昆明，品牌单一，有很多国际知名大牌均没有选择落脚昆明。现在随着万达、恒隆、红星等知名商业运营开发商的入驻，商业品牌也得到了很好的升级。市民张女士表示，之前在昆明除了金格百货之外，很难看到一线知名大牌在其他商场里出现。而现在顺城、金鹰包括今后的万达、恒隆、红星等商业都会看到我们熟知的大牌，还会看到一直未入驻昆明的大牌。

　　当然品牌商家的入驻不单单体现在购物的品牌上。市民高先生说：“昆明这些年酒店的升级也很明显，之前在北市区很难找到像样的五星级酒店，但现在不管是入驻誉峰峰景-北金城的新加坡悦榕集团悦椿酒店，还是选择入驻昆明玉器城的美国精选国际酒店集团旗下超五星酒店品牌凯瑞华晟国际度假村等。都是对昆明整体生活水平的一个升级。”

　　买价位高的产品还是喜欢实体店

　　虽然说双“11”创下了骄人的成绩，但是据记者采访昆明市民发现，大家对高端产品或者是日后维修比较麻烦的产品，还是更愿意选择实体店。对此，31岁的吕先生在接受采访时表示，虽然我也是个淘宝控，也常常在淘宝上买各种衣服、鞋子和生活用品。但要说到价位比较高的东西，对网络的信任感就会大大减退。比如，电器、大牌包包等。当然比如灯具、厨卫用品以及日后需要保修的产品，我也更喜欢有完善售后服务的实体店。

　　从对市民的采访可以看出，人们在比较贵重的物品上，还是更中意有保障的实体店。实体店的深入人心就是它最关键和最大的优势。

　　昆明四区都有商业再不用跑市中心抢车位

　　如果只是平时的吃饭、看电影，买一些常规的品牌。家门口的商场就能满足大多数片区居民的需要。即便需要开车前来，南亚风情·第壹城、七彩Me Town等片区商场也均提供免费停车服务。这样一来，既能节省油费，还不用在拥堵的市中心找车位。这是市民李女士的亲身体验。

　　不仅李女士这样想，记者自己也有明显感觉。从前买衣服、日用品，必须前往市中心。一来是市中心品牌齐全，二来市中心可以对比的商场比较多，三来是市中心商场打折比较明显还有吃喝玩乐、电影院等。最后当然是从小到大很难改变的购物习惯了。但现在除了市中心疯狂折扣和某些指定品牌的需要外，即使朋友来了，在家门口的商业中心，也能找到休闲、舒适的Cafe，以及民族特色的小吃休闲一个下午，当然还省去了停车费。

　　商家说法

　　片区商业向体验式转变服务到位才是硬道理

　　最近两年昆明的商业突飞猛进的增长速度，让不少业内人士都在担心这样的增长速度是否会造成商业过量，难消化的问题。当然也有一些商业经过市场的检验，表现的成绩不温不火。让承担后期运营的商业公司倍感发愁。究竟什么样的商业才能很好地存活下去？商业项目要走什么样的路线，才能更多地吸引更多商家的入驻和选择呢？

　　如果大家留意观察，经过这两年的思考，昆明的不少商业项目正在停下来总结经验，进入升级期。以位于东寺街中段的奥特莱斯购物广场以及位于北京路的嘉年华购物中心为典型。

　　对此，记者采访了负责升级和包装嘉年华购物中心的昆明优势时代广告公司总经理李镇钊。他表示，通过包装后的嘉年华，数据显示人流量上升了5倍多，算比较成功的商业升级项目。当记者问到具体的升级项目以及为什么选择嘉年华购物中心做升级项目时，李总表示：“嘉年华购物中心拥有绝佳的区位地段价值，这里是北市区的中心，周边云集数十个大型人居社区和5所高校，对面是昆明市第一人民医院北市区分院，旁边是地铁站点，商业氛围和消费人群都非常集中。过去，嘉年华由于商业定位、业态规划、招商等原因，完全埋没了作为北市区核心唯一购物中心的巨大价值，经营一直不温不火。因此，公司决定与嘉年华开发商官城地产携手合作，发挥自身商业地产规划设计、运用管理等专业优势，对嘉年华购物中心进行商业升级改造，实现其最大商业价值。”

　　李总介绍，本次嘉年华购物中心的商业升级首先从商业定位开始。北市区超过50万的常住居民，缺少一个真正将购物、美食、娱乐、休闲、社交融为一体的商业中心，嘉年华恰恰能够填补这个空白。项目全新定位为“北市区的客厅”，名字也成为“约会·嘉年华购物公园”。其次，根据商业定位，调整商业业态，重新规划商业环境与动线。我们降低了零售业态的面积，并挑选全新的优质商业品牌入场，大幅度增加了餐饮、娱乐、休闲等功能面积。例如，我们在广场上建造了旋转木马、特洛伊木马等时尚娱乐设施；引入黄翠仙越南华侨火锅、娘惹花园、熊外婆牛排馆、纽西兰牛奶公司等十多家餐饮美食品牌；设计专门的儿童购物娱乐教育楼层，建造昆明最大的室内儿童沙滩、以及北市区最大的儿童反斗城；提升电影院的品质与档次，引入更高级的3D影像技术，等等。嘉年华的商业升级完全是革命性的，是一个质的巨大飞跃，就像从诺基亚8250到iPhone5S一样。

　　业内支招

　　做足服务和体验式消费是传统商业必胜法宝

　　做足服务和体验式消费将是传统卖场解套的法宝。传统卖场最大的竞争对手不是网店而是自身，在前期商业开发的基础上把个性化融入商品和服务，特别是昆明的购物中心需要在提升都市文化和区域文化方面发力赢商网。传统卖场可以从量身打造和个性化营销方面，把“体验”真正落地，如在现场定做服装、现场烹饪等参与式消费等方面寻找商机。

　　此外，中国电子商务研究中心主任曹磊公开表示，面对电商冲击，“服务与体验”是实体店最大优势，商业综合体在Wi-Fi、美容、健身等方面增添更加多元、周到的服务，是应对挑战、谋求发展的方向。目前，电商看似声势浩大，但整体实力依然比不上传统零售，未来线上线下结合，利益共享、共赢是出路。（来源：云南信息报 文/李宛瞳）