(电子商务研究中心讯)　　现如今的地产圈，众筹俨然已成为一个熟词。但当云端遇见众筹，二者之间擦出的火花，依旧挑动着市场敏感的神经。

　　据绿地方面消息，4月25日，高达606米武汉绿地中心将与中国第一家专业房地产众筹平台中筹网金联手推出“世界第三楼，中国第一筹”武汉606绿地中心项目众筹计划，总金额高达1亿元人民币。

　　“中筹网金的目标就是把Fundrise的成功路径在中国庞大的房地产和互联网市场重新复制一次和更接地气。”问及此次计划，中筹网金创始人兼董事长唐人表示。

　　但在湖北中原地产资源中心高级经理郑源滔看来，从实质效果上看，绿地中心的这一次众筹更多体现在对项目营销推广上，“对项目的资金或开发方面的影响不大”。

　　而对于能否复制Fundrise众筹重建纽约世贸大厦的成功，郑源滔则认为，“中美两国在税收、租金等制度方面的不同，从根本上决定了这种众筹模式无法在国内大规模铺开。”

　　云端遇见众筹

　　中筹网金唐人介绍称，4月25日，武汉绿地中心606项目将同步登陆中筹网金的官网网站、微信公众号及绿地房产通微信公众号。

　　其中，武汉绿地中心将拿出整一个楼层作为众筹标的物，并由中筹网金分多期推出。第一期认购的总额在1000万元左右，份额单位为606元，6份起售，即最低购买金额为3636元，而每个人最高可购买606份，即上限为367236元。

　　据观点地产新媒体了解，在本期产品完成认购后，众筹资金将由资产公司在招商银行设立的托管账户按照合同约定支付给绿地武汉606项目组，并将第一期的房产所有权确权到资产管理公司的名下，由资产公司为所有众筹人代持。

　　在18个月内，资产管理公司会在合适的机会以合理的价格转让上述房产，得到的销售房款将按出资比例返还给参与众筹的出资人，包含众筹的原始出资与后期产生的溢价部分。

　　从上述模式来看，参与武汉绿地中心众筹计划的投资人，恰将该项目看作是一种具有高预期回报率的理财产品，而这也是目前国内房产众筹产品中最常见的类型。

　　相关资料显示，虽然目前国内房产众筹发展得如火如荼，但仍出于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：一是，投资理财产品型，例如平安好房的海外众筹；二是营销推广型；三则是合作建房型，实例较少。

　　因此，如何保证众筹的收益，则是该计划能否成功的关键因素。对此，武汉绿地营销总经理席明远解释说，一方面依靠武汉绿地项目组给予这个众筹计划的价格折扣，一方面在于远期这个楼盘会产生的增值溢价。

　　“尽管还未正式开售，但目前整个武汉606项目的建造成本约2.8万元/平方米，市场对2017年交付的预估价在4万元左右，而4月25日启动的众筹价格预计会在2.6万元到2.8万元之间。”席明远表示，当前的认筹价是一个边际成本，就是为了给众筹的参与投资人未来留足溢价的空间。

　　此外，唐人亦指出，参照国际惯例，摩天大楼的价格是随大楼的拔地而起而逐渐走高的，尤其是大楼的地面部分开始拔高的阶段，往往是价格飞涨最为陡峭的时期。

　　据席明远介绍，2011-2104年的三年时间里，武汉绿地中心的工程进展主要集中在地基的打造上，“今年就要开始往上拔高，年底应该会造到200米高，到时候整个武汉市内一抬头都能看到”。

　　学步纽约世贸？

　　其实，武汉绿地中心并不是武汉第一个众筹的写字楼项目。“2014年，全国首个写字楼众筹项目，钰龙时代中心在武汉青山落地。”

　　该项目负责人介绍，客户通过线上或现场报名后，交1万元众筹保证金，即可获得参与两套半价房源的竞拍资格。“5折起拍，价高者得；两套房源的竞拍溢价部分将平均分配给活动参与者。参与众筹的人数最少200人，最多不超过450人。其溢价分红收益部分由最终参与活动的人数决定。”

　　对此，郑源滔给出的评价是，“最多是一种营销推广的道具”。在其看来，无论是钰龙中心还是绿地中心的众筹，客观说，主要作用不是撬动项目的开发，更多是想通过这个活动引起市场项目的关注度。

　　依照这种逻辑，绿地中心试水众筹的初衷与纽约世贸中心重建的众筹计划存在着本质上的区别。据悉，当初Fundrise为世贸中心做众筹的主要目的是为大楼的发展寻求资金支持。

　　彼时，该公司的发言人JoshuaGreenwald在电邮中称：Fundrise正邀请个人投资者们购买最低面额为5000美元的债券来支持这栋80层高的大楼的建设。这栋大楼由RichardRogers设计，总成本预计为20亿美元。

　　“这样说吧，作为去年国内房企销售额的NO.1以及上海国企的身份，资金对绿地肯定不是一个很大的问题。”郑源滔对观点地产新媒体分析。

　　在目的不同外，郑源滔还认为，租金、税收等制度上缺陷，则从根本上决定了类似世贸中心这种“房地产信托基金”式的众筹模式在国内尚无法大规模铺开。

　　“第一，国内重复征税比较严重，且税负重，扣除各种费用后，回报率比较差；第二，做世贸中心这种众筹模式，前提是，收益率需要高于十年期国债收益率，而在国内只有一线城市的少数甲级写字楼可以达到这种水平。”

　　在这种大背景下，对于绿地提出高收益率，郑源滔也是持一种保留的态度。“按照现在2.6-2.8万元的认筹价，预计2017年的成交价达4万元/平方米，这背后是没有一个很扎实的逻辑来支撑它的。”

　　据了解，武汉高端写字楼武汉天地卖给平安的一幢写字，地处一线江景地段，当时的交易价格是1.6万元/平方米，而其正常的市场价格为2.5-2.6万元/平方米。

　　“依照这个评估的话，绿地给出的涨幅是不太实际的，实践起来有难度。”郑源滔对观点地产新媒体解释。

　　除武汉整个市场大环境不支持绿地中心的“高溢价”外，整个宏观经济的不景气，使得市场对办公面积的需求处于一种萎缩的状态，“对所有办公物业的出租和销售都会造成负面影响”，这也将是绿地中心众筹“高收益率”的一大障碍。（来源：观点地产网）